Mijn verhuurder heeft de huur opgezegd van mijn woning.

Mag de verhuurder dat zomaar?

Deze vraag wordt op zeer regelmatige basis aan mij voorgelegd. Vooraleer ik antwoord kan geven op deze vraag, is het van belang te kijken naar de inhoud van een huurovereenkomst.
Zo kan er sprake zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, bepaalde tijd of voor korte duur. Sinds 1 juli 2016 is het tevens mogelijk een ‘tijdelijke’ huurovereenkomst aan te gaan, waarbij de verhuurder geen rekening hoeft te houden met de zogenaamde wettelijke opzeggingsgronden en waarbij de huurtermijn is gemaximeerd.

Opzeggen huurovereenkomst onbepaalde tijd

Heb jij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dan heb je een hoge mate van huurbescherming.

In het contract is wel een begindatum opgenomen maar een einddatum is er niet.
Een simpele mededeling van de verhuurder dat jij als huurder ‘zijn’ woning dient te verlaten, is in ieder geval niet voldoende.
De opzegging moet allereerst gebeuren bij exploot of door middel van een aangetekende brief. De verhuurder is daarbij verplicht de grond(en) te vermelden die geleid hebben tot de opzegging. De wet geeft de verhuurder daarvoor 6 mogelijkheden. Deze zijn limitatief.

Opzeggingsgronden:

jij hebt je niet als goed huurder gedragen;
in je huurcontract is de zogenaamde diplomatenclausule opgenomen (enkel van toepassing bij huurcontracten voor bepaalde tijd);
je verhuurder heeft het verhuurde zelf dringend nodig voor eigen gebruik;
je bent niet akkoord gegaan met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst;
de verhuurder wilt een op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken;
jij huurt een onzelfstandige woning waarin jouw verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en de verhuurder maakt aannemelijk dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van jou bij voortzetting daarvan.

Naast de grond(en) tot opzegging, dient de verhuurder daarbij de juiste opzegtermijn in acht te nemen.

Binnen een termijn van 6 weken dien jij je verhuurder te laten weten of je wel of niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. Ben je niet akkoord met de beëindiging, dan blijft de huurovereenkomst van rechtswege van kracht.

De verhuurder dient dan bij de rechter de beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen. Belangrijk om te weten, is dat de rechter enkel de opzeggingsgrond(en) daarbij beoordeelt.
Wijst de rechter de vordering van de verhuurder af, dan wordt de huurovereenkomst verlengd. De rechter beslist daarbij of deze verlenging voor bepaalde- of onbepaalde tijd zal gelden.
Wijst de rechter de vordering van de verhuurder toe, dan stelt de rechter het tijdstip van ontruiming vast. Op deze dag moet jij de woning hebben verlaten. In dit geval kan de rechter een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan jou moet betalen voor de tegemoetkoming van verhuis- en inrichtingskosten.

Kun jij zelf opzeggen?

Ja! Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kun jij zelf natuurlijk ook de huur opzeggen. Hiervoor dien jij wel rekening te houden met de overeengekomen of wettelijke opzegtermijn. Je dient de verhuurder dit per aangetekend schrijven kenbaar te maken. Jij bent echter niet verplicht om een reden te geven waarom je de huur opzegt.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Bij overeenkomsten voor bepaalde tijd is het allereerst van belang om te kijken of de huurovereenkomst is aangegaan vóór of na 1 juli 2016 (Wet Doorstroming Huurmarkt)

Vóór 1 juli 2016

in beginsel eindigt de huurovereenkomst niet na afloop van de periode;
de verhuurder kan enkel tegen het einde van de huurtermijn opzeggen en zal hierbij ook ‘gebonden’ zijn aan de limitatieve opzeggingsgronden uit de wet;
tussentijds opzeggen door de verhuurder is in beginsel niet mogelijk;
zegt de verhuurder niet (tijdig) op, dan loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

Kun jij zelf tussentijds opzeggen?

Nee, dit is niet mogelijk, tenzij dit expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen dat dit wél is toegestaan. In beginsel kun jij als huurder enkel tegen het einde van de periode opzeggen. Daarbij dien je uiteraard ook rekening te houden met de opzegtermijn. Je bent daarbij niet verplicht om een reden te geven aan je verhuurder die geleid heeft tot de opzegging.

Bovenstaande voorwaarden zijn ook geldig als je na 1 juli 2016 een zelfstandige woning huurt voor een periode langer dan 2 jaar of als je een onzelfstandige woning huurt voor een periode langer dan 5 jaar.

Ná 1 juli 2016:

Heb jij een zelfstandige woning gehuurd voor een periode korter dan of gelijk aan 2 jaar of een onzelfstandige woning korter dan of gelijk aan 5 jaar dan geldt het volgende:

in beginsel eindigt de huurovereenkomst na afloop van de periode;
de verhuurder is verplicht jou tijdig te informeren over het einde van de huur. Het formeel opzeggen is hier achterwege gelaten en de verhuurder hoeft in deze situatie ook GEEN rekening te houden met de wettelijke opzeggingsgronden;
informeert de verhuurder jou niet of niet tijdig, dan verkleurt de huurovereenkomst tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
tussentijds opzeggen door de verhuurder is in beginsel niet mogelijk.

Deze zogenaamde tijdelijke huurovereenkomsten zijn het gevolg van de Wet Doorstroming Huurmarkt.

Kun jij tussentijds opzeggen?

Ja bij deze ‘tijdelijke’ overeenkomsten kun jij wél tussentijds opzeggen. Daarbij dien je natuurlijk wel rekening te houden met de (overeengekomen) opzegtermijn. Doorgaans is dat een termijn van één maand.

Huurovereenkomst van korte duur

Zodra de aard van het gebruik slechts van korte duur is, heb jij als huurder geen recht op huurbescherming. We spreken van korte duur als jij bij voorbeeld een hotelkamer boekt of een zomerhuisje. Nadat de geboekte termijn is afgelopen, ben je verplicht het gehuurde te verlaten.

Conclusie

Het ‘zomaar’ opzeggen van je huur door de verhuurder kan in beginsel dus niet. De Nederlandse wet kent de huurder een grote mate van huurbescherming toe, onder meer door de limitatieve opzeggingsgronden, waar de verhuurder doorgaans mee te maken heeft, als ook door de opzegtermijn die hij in acht dient te nemen. Belangrijk is, dat je weet waar je voor getekend hebt en dat je eerst goed naar de inhoud kijkt.

Ondervind jij een probleem met je verhuurder of wil je graag dat we naar je huurovereenkomst kijken, neem gerust contact met mij op of bel mij op 0655364605.

Foto: Samuel Zeller