Mijn verhuurder wilt mijn huur verhogen. Mag dat zomaar?

De huurverhoging bij een sociale huurwoning.

Bij het zien van post of een e-mail van je verhuurder, voelen veel huurders zich enigszins gespannen. Doorgaans wilt dit zeggen dat er iets gaat veranderen. En meestal niet in het voordeel van jou als huurder. Zo is het gebruikelijk dat ook je kale huurprijs aan verandering onderhevig is. Of je verhuurder mag verhogen en met hoeveel en wat jij, als huurder, hieraan kunt doen als je het er niet mee eens bent, leg ik je graag uit in dit artikel.

Wat betekent ‘kale’ huur?

De kale huur is het bedrag dat jij betaalt voor het gebruik van de woning die jij huurt. De kosten van gas, licht en de zogenaamde servicekosten (o.a. de kosten voor huismeester en schoonmaakkosten) horen niet bij de kale huur.

Wat is het verschil tussen een sociale – en een vrije sector woning?

De term ‘sociaal’ zorgt vaak voor verwarring. Zo zijn er velen die denken dat dit de woningen zijn die je enkel kunt huren via een woningbouwcorporatie of – vereniging. Of dat deze woningen enkel gelegen zijn in de minder fraaie buurten. Dit is niet juist.

We spreken van een sociale huurwoning, zolang de kale huurprijs de maximale huurprijs van € 710,68 niet overschrijdt. Deze maximale grens, de liberalisatiegrens, wordt, doorgaans jaarlijks, door de overheid vastgesteld. Dus huur je een woning bij een particuliere verhuurder en je betaalt maximaal €710,68, dan ben je huurder van een sociale huurwoning.

Woningen waarvan de kale huurprijs hoger is dan € 710,68 worden gezien als vrije sector woning.

Sociale huurwoningen zijn in beginsel voor de huurders met een laag- of middeninkomen. Huurders van een sociale woning kunnen bovendien in aanmerking komen voor huurtoeslag. De woningen zijn daarnaast voorzien van een maximum huurprijs. Deze prijs wordt berekend aan de hand van een puntensysteem en is mede gebaseerd op de kwaliteit van de woning.

Waarom ik dit verschil tussen beide woningen in het kort uitleg? Omdat een verhuurder van een sociale huurwoning zich dient te houden aan de overheidsregels omtrent huurverhogingen. Een verhuurder van een vrije sector woning heeft een grote mate van vrijheid wat betreft de huurverhoging. Deze vrijheid voorziet de huurder doorgaans niet van veel voordelen.

Hoe vaak mag de verhuurder van een sociale woning de huur verhogen?

De verhuurder mag in beginsel maar één keer per jaar (per 12 maanden) de huur verhogen. Je verhuurder moet jou dit schriftelijk laten weten en wel twee maanden voordat de huur verhoogd zal worden. De woorden ‘in beginsel’ verraden het al!

De verhuurder mag in drie situaties afwijken van deze regel:

  • In het eerste jaar mag je verhuurder al binnen 12 maanden een voorstel doen tot verhoging. Na dit eerste jaar zal je verhuurder steeds 12 maanden moeten wachten tot een volgende huurverhoging;
  • Als de periode tussen twee verhogingen langer is geweest dan 12 maanden, dan mag de verhuurder de vertraging qua tijd, het jaar daarna rechtzetten. Stel, jouw huur zou normaliter 1 juli 2018 verhoogd worden, maar de verhoging verschuift naar 1 september 2018, dan mag jouw verhuurder toch op 1 juli 2019 je huur verhogen. Doet of wilt hij dat niet, dan blijft 1 september gelden als verhogingsdatum;
  • Jouw verhuurder mag een extra verhoging doen, naast je jaarlijkse verhoging, als hij je woning verbeterd heeft. In ieder geval moet het daarbij gaan om verbeteringen die jouw woongenot aangenamer maken, dus vergroten. Deze verbeteringen mogen niet verward worden met het normale onderhoud aan woningen. Normaal onderhoud mag geen extra verhoging tot gevolg hebben.

Wat is de maximale huurverhoging bij sociale huurwoningen?

Voor zelfstandige woningen:
Bij een inkomen tot € 41.056, mag de verhuurder de huur met maximaal 3,9% verhogen.
Bij een inkomen boven de € 41.056, mag de verhuurder in beginsel verhogen tot maximaal 5,4 %, behoudens twee uitzonderingen.

Voor kamers, woonwagens en standplaatsen: hierbij geldt een maximale verhoging van 2,9%. Hierbij is de hoogte van het inkomen van de huurder juist niet van belang.

Zijn er voorwaarden waar het voorstel tot huurverhoging aan moet voldoen?

Ja! Zoals reeds aangegeven, moet jouw verhuurder minimaal 2 maanden voor de ingangsdatum het schriftelijke voorstel tot verhoging aan jou sturen.

Daarin moet hij:

  • de oude en de nieuwe kale huurprijs vermelden, met het percentage of het bedrag waarmee je huur zal worden verhoogd;
  • de ingangsdatum vermelden;
  • vermelden op welke wijze jij als huurder bezwaar kan maken tegen deze verhoging als jij het er niet mee eens bent;
  • als er sprake is van een inkomensafhankelijke verhoging, een verklaring van de belastingdienst meesturen waarmee hij kan aantonen dat het inkomen hoger is dan de grens.

Wat als jij het niet eens bent met de verhoging?

Je gaat eerst bezwaar maken tegen de verhoging bij je verhuurder. Het is raadzaam dit schriftelijk te doen. Lukt het uiteindelijk niet om er onderling uit te komen, dan kan de verhuurder een verzoek indienen bij de huurcommissie. Zij zullen beoordelen of de huurverhoging redelijk is of niet. Is een van de partijen het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie, dan staat de weg naar de rechter open.

Conclusie

Voor jou als huurder is het van belang om naar de inhoud van je contract te kijken. Of je huurder bent van een sociale woning, hangt dus af van de hoogte van je kale huurprijs. Is dat het geval, dan dient je verhuurder zich te houden aan de regelgeving en mag hij niet ‘zomaar’ de huur verhogen.

Ben je van mening dat jouw verhuurder zich niet aan deze regelgeving houdt, kom je er zelf niet uit met je verhuurder of heb je een andere vraag over je huurovereenkomst, neem dan gerust contact met mij op of bel naar 06-55364605

Foto: Nattanan23

2018-07-30T14:12:07+00:00Huurrecht|

Over

Fleur specialiseert zich in huurrecht, personen- en familierecht en bestuursrecht en heeft daarbij 21 jaar ervaring als ondernemer. Haar cliënten omschrijven haar als toegankelijk, eerlijk en correct.