De huurprijs van een bedrijfspand wel of niet belasten met btw?

In Nederland werken we met het btw-systeem, waardoor op zo ongeveer ‘alles’ omzetbelasting wordt geheven. Maar hoe zit het nu eigenlijk met de (ver)huur van een bedrijfspand?

Hoofdregel

Als hoofdregel geldt dat verhuur van onroerend goed in beginsel is vrijgesteld van btw. Natuurlijk kent de wet enkele uitzonderingen, waaronder (ver)huur van een hotel of een pension, waar personen doorgaans voor een korte periode verblijven. Deze (huur)vergoeding dient altijd belast te worden met btw.

De woorden ‘in beginsel vrijgesteld van’, geven al aan dat er een mogelijkheid bestaat om af te wijken van de hoofdregel. Huurder en verhuurder kunnen namelijk samen overeenkomen dat de huurprijs wél met btw wordt belast. In sommige gevallen kan dit zelfs leiden tot (fiscale) voordelen.

Wanneer mag je afwijken van de hoofdregel?

Om af te kunnen wijken, moet er in ieder geval voldaan zijn aan onderstaande voorwaarden:

  • zo moet de huurder, een ondernemer, in ieder geval het gehuurde minimaal voor 90% gebruiken voor diensten die met btw belast zijn. De wet kent een uitzondering toe aan o.a. makelaarskantoren, werkgeversorganisaties, reisbureaus of arbodienst. Deze ‘huurders’ mogen afwijken van de hoofdregel, indien zij een percentage van 70% behalen;
  • voor de verhuurder moet de verhuur van het bedrijfspand de hoofdactiviteit zijn;
  • een verhuurder kan onroerend goed enkel met btw verhuren als de ruimte zelfstandig is. Met zelfstandig wordt hier bedoeld: een in economisch opzicht zelfstandig te gebruiken ruimte. Denk daarbij aan een zelfstandig atelier in een verzamelgebouw of een verdieping in een kantorengebouw.

Het belasten van een bedrijfsruimte met btw kan leiden tot de volgende voordelen:

  • een verhuurder kan de btw over de aankoop van het pand terugvorderen;
  • de huurder kan de btw aftrekken in de btw-aangifte;
  • de huurder heeft doorgaans een lagere huur. De verhuurder kan immers de voorbelasting zakelijk aftrekken en hoeft dit niet door te berekenen in de huur;
  • de verhuurder kan de aan hem in rekening gebrachte btw aftrekken. Ook eventuele onderhoudskosten kunnen aftrekbaar zijn. De verhuurder hoeft deze kosten dan ook niet volledig door te berekenen.

Verklaring door huurder.

Huurder dient een verklaring aan verhuurder af te geven, waarbij huurder aangeeft te voldoen aan de gestelde voorwaarde(n) zoals hierboven beschreven. Doorgaans wordt een clausule opgenomen in de huurovereenkomst zelf.

Wat moet je dan opnemen in de huurovereenkomst?

  • de kale huurprijs die belast is met btw;
  • datum waarop de huur zal ingaan;
  • de verklaring van de huurder, dan wel een clausule betreffende het 90- of 70% criterium;
  • goede omschrijving van het bedrijfspand, voorzien van de gegevens uit het kadaster;
  • wanneer het boekjaar van de huurder start.

Tot slot is het mogelijk om een verzoek te doen aan de belastinginspecteur namens huurder en verhuurder, om de huur met btw te belasten. In feite volstaan de huurder en verhuurder door bovenstaande op te nemen in de huurovereenkomst en deze beiden te voorzien van een handtekening.

Wat als blijkt dat je niet aan de voorwaarden voldoet?

Het recht op een met btw belaste (ver)huur vervalt. De naheffing, in verband met ten onrechte teruggevraagde btw, kan achteraf worden verhaald op de huurder.
Een huurder doet er dus goed aan om ieder jaar opnieuw te berekenen of er wel of niet aan de gestelde voorwaarde(n) is voldaan. Bovendien is het verstandig dat de huurder onmiddellijk een nieuwe verklaring doet uitgaan, op het moment dat hij niet meer voldoet aan de gestelde voorwaarde(n).

Kun je tussentijds wijzigen?

Zodra er voor een bepaalde bedrijfsruimte is gekozen om een huurovereenkomst aan te gaan waarbij de huurprijs wel met btw belast wordt, dan heb je daarna geen mogelijkheid meer deze keuze te veranderen.

Pas bij het aangaan van een nieuw contract met een nieuwe huurder, kun je als verhuurder een en ander pas herzien.

Niet verhuren/huren met btw? Wat dan?

Doorgaans betaal je als huurder een hogere prijs omdat de verhuurder de niet aftrekbare btw doorberekent in de huurprijs, als zijnde een soort compensatie.

De energie- en servicekosten blijven daarbij natuurlijk wel altijd met btw-belast.

Wat als de verhuurder het pand verkoopt?

Ook hier geldt: koop breekt geen huur. De huurovereenkomst, al dan niet belast met btw, blijft gelden, tot het moment dat de huur wordt opgezegd door deze huurder en de verhuurder met een nieuwe huurder een huurovereenkomst sluit.

Heb je naar aanleiding van dit artikel vragen of heb je advies nodig over je huurovereenkomst, neem gerust contact met ons op.

Foto door Godoycordoba

2018-07-10T16:40:33+00:00Huurrecht|

Over

Fleur specialiseert zich in huurrecht, personen- en familierecht en bestuursrecht en heeft daarbij 22 jaar ervaring als ondernemer. Haar cliënten omschrijven haar als toegankelijk, eerlijk en correct.